Infiltrazioni in condominio: la foto della macchia non basta.

Scrivi dove perde e da quando.

Da una foto ravvicinata dell'intonaco non si capisce in che stanza siamo, cosa c'è sopra, se l'acqua gocciola adesso o se la macchia è lì da giorni. Così lo studio richiama per chiedere, e l'idraulico esce senza sapere dove guardare.

Una segnalazione che lo studio può girare all'idraulico così com'è contiene cinque cose:

1. Due foto. Una larga, con qualcosa che faccia capire dove siamo: la finestra, il box doccia, il calorifero. Una da vicino e con buona luce, per vedere se gocciola, se c'è muffa o se la pittura si gonfia.
2. Il punto esatto. Scala, piano, interno e stanza. Per le parti comuni, il punto preciso: l'androne vicino ai citofoni, il corsello davanti al box 14, il sottotetto della scala A.
3. Cosa c'è sopra o dietro. Un bagno, una cucina, un terrazzo, il tetto, una colonna di scarico. Se non lo sai, scrivilo. Lo studio capisce subito che deve sentire il vicino.
4. Quando peggiora. Scrivi se gocciola sempre, se aumenta quando di sopra usano doccia o lavatrice, oppure se compare dopo la pioggia. Sono indizi utili al tecnico, non bastano per stabilire da dove viene l’acqua.
5. Un numero e quando ci sei. Molti sopralluoghi saltano perché nessuno apre la porta.

Una perdita non è chiusa quando arriva l’idraulico.

Chi ha la macchia sul soffitto la guarda ogni mattina. Dopo tre giorni senza notizie chiama lo studio: «Avete sentito l'idraulico?». Il giorno dopo richiama.

E i passaggi sono più di quelli che si vedono da sotto:

1. Parte comune o impianto privato. L'amministratore se lo chiede guardando le foto, ma spesso lo si scopre solo aprendo. Una colonna condominiale e uno scarico privato possono passare nello stesso muro.
2. Il sopralluogo in due appartamenti. Se si sospetta una perdita dal piano di sopra, può servire l’accesso anche a quell’appartamento. Lo studio concorda gli accessi necessari con il tecnico e con chi abita nelle unità coinvolte.
3. La ricerca della perdita. Il tecnico sceglie come cercarla. In alcuni casi può usare una termocamera o il gas tracciante per limitare le demolizioni; in altri deve aprire il muro o il pavimento.
4. L'asciugatura. Prima di ritinteggiare bisogna verificare che il supporto sia asciutto. I tempi dipendono da quanta acqua ha assorbito e dai materiali. Se c’è una polizza, concorda con l’assicurazione come documentare il danno prima del ripristino, senza rimandare gli interventi urgenti.

I tempi cambiano da caso a caso. Chi aspetta deve sapere cosa è stato fatto e cosa manca. Ecco quattro aggiornamenti utili:

1. «Ricevuta, abbiamo chiamato l'idraulico.»
2. «Passa mercoledì alle 14. Abbiamo avvisato anche l'interno 8.»
3. «Era il sifone del bagno di sopra. Lo cambia domani.»
4. «Riparato, ecco la foto. Il muro deve asciugare prima di essere ritinteggiato.»

Un aggiornamento può evitare una telefonata di sollecito. Per sapere tu a che punto è l'idraulico senza richiamarlo, leggi come gestire gli interventi condominiali.

Conserva la segnalazione. Se serve, manda anche una PEC.

Anche messaggi, foto ed email possono avere valore probatorio. Conservali con date e risposte. Una PEC aggiunge le ricevute che attestano l’invio e la consegna: è utile se ci sono danni o se la richiesta resta senza risposta.

• La segnalazione serve a fermare l'acqua. Mandala dove lo studio guarda davvero i guasti, con foto, punto esatto e numero di telefono.
• La PEC serve a dimostrare quando hai avvisato. Inviala da una casella PEC a un’altra PEC e conserva le ricevute di accettazione e consegna, come spiega AgID. In alternativa usa una raccomandata A/R. Scrivi all’amministratore se sospetti una parte comune, al proprietario interessato se sospetti un impianto privato; se la causa è incerta, coinvolgi entrambi e chiedi un accertamento tecnico.
• Avvisa subito l’assicurazione. L’art. 1913 del codice civile prevede che l’assicurato avvisi l’assicuratore o l’agente autorizzato entro tre giorni dal sinistro o da quando ne viene a conoscenza. Controlla termini e modalità della polizza. Se c’è una polizza condominiale, chiedi subito allo studio di verificare la copertura e aprire il sinistro.
• Chi paga dipende dalla causa. Per la riparazione di un lastrico a uso esclusivo, la regola dell’art. 1126 è un terzo a chi ne ha l’uso e due terzi ai proprietari delle unità coperte, in proporzione al loro valore. Chi usa il lastrico partecipa anche ai due terzi se possiede un’unità coperta. Per i danni da infiltrazione dal lastrico, le Sezioni Unite n. 9449/2016 indicano di norma lo stesso riparto tra usuario esclusivo e condominio, salvo la prova che il danno sia imputabile specificamente a uno dei due. Prima di attribuire la spesa, va accertata la causa.

Fonti: art. 2712, prove documentali; art. 1913, avviso del sinistro; art. 1126 e Cass. Sezioni Unite 9449/2016.

Il problema non è l’idraulico. È che le informazioni sono su tre telefoni diversi.

Se l'acqua viene dal tetto o da una colonna comune, la macchia compare in più appartamenti. Scrivono in tre, ognuno con le sue foto, e all'idraulico arrivano tre messaggi incompleti.

Portineria è in costruzione. Il flusso previsto riunisce tutto in una scheda, senza app per condòmini e tecnici:

1. La segnalazione arriva dal QR, con le foto. Il condòmino inquadra il QR nell'androne, scatta, scrive due righe e lascia il numero. Se un vicino ha già segnalato la stessa infiltrazione, lo vede e si iscrive agli aggiornamenti invece di riscrivere.
2. L'idraulico riceve l'incarico su WhatsApp. Gli mandi il link dell'intervento con foto, indirizzo e punto esatto. Non deve installare un’app e ha già le informazioni della segnalazione.
3. La storia resta allo studio. Il tecnico segna quando prende in carico il lavoro e lo chiude con la foto della riparazione. Chi aveva segnalato riceve l'avviso. A te restano date, ore e foto da mostrare in assemblea o all'assicurazione.

Portineria non trova la perdita e non decide chi paga. Fa in modo che l'idraulico arrivi sapendo dove guardare, e che tu non debba ricostruire la storia a fine mese.